11月18日，開封市平穩基金正式成立，將借鑒南寧市平穩基金運營模式開展開封市保交樓工作。保交樓“南寧模式”持續迭代升級至2.0版本，形成可復制可推廣的重要經驗。

　　當前，房地產“保交樓”工作進入深水區。債務關系復雜、資產多重抵押、資金缺口巨大等問題樓盤項目，亟待通過創新方式逐步化解。南寧市平穩基金市場化紓困長效機制的探索，不僅為當下的爛尾樓項目提供了解題思路，更為構建房地產發展新模式提供了重要參考。

　　“硬骨頭”難啃，三地考察團南下取經

　　南寧市平穩基金(以下簡稱“平穩基金”)是全國范圍內最早成立的房地產紓困基金，由三家南寧市國企出資為主，吸引社會資本共同投入發起設立。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設立紓困基金。

　　地方紓困基金成立的背景是，在保交樓攻堅戰的中后期，大部分“易消化”的問題項目已經被當地城投公司或者AMC接手并解決，而剩下的項目普遍面臨資不抵債、資產凍結、債權人眾多以及法律訴訟復雜的困境。

　　平穩基金解決的正是傳統城投平臺難以解決的“老大難”項目。“我們承接的項目，幾乎都是被市場視為‘無解’的硬骨頭。”南寧市平穩基金相關人士介紹。

　　運行三年多來，平穩基金相繼完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付，已成為南寧市保交樓工作中舉足輕重的市場化力量。

　　平穩基金的成功實踐吸引了其他地區的目光。今年9月，河南省開封市組成的考察團首次南下“取經”;11月上旬，開封市、河南省滎陽市和山東省泰安市三地考察團接連到南寧專題考察，與南寧市住建局、平穩基金相關負責人共同探討保交樓的成果與經驗。

　　破解保交樓三重難關的“南寧經驗”

　　目前尚未解決的問題樓盤項目普遍存在“交接難”“資金難”“管理難”三大難題。平穩基金成功破解“硬骨頭”項目的關鍵，在于其將法制化、市場化、專業化手段應用于項目重組、資金平衡與運營管理的全流程。

　　在“交接難”問題上，平穩基金在政府協助下采取“項目公司股權+資產轉讓”雙重隔離方案，有效隔離了原開發商可能傳導的破產風險，在應對原管理團隊和施工方的對抗時，堅持“新老劃斷”原則，通過項目托管的方式隔離原有債務風險，保障續建資金?？顚Ｓ眉鞍踩?。

　　在面對“資金難”問題時，平穩基金通過分割資產盤活、專項借款、商業開發利潤反哺等多元方式，多渠道彌補資金缺口。

　　在“管理難”方面，平穩基金所交付的項目嚴格遵循原施工圖紙，保證不減配;同時，在房產證辦理、交付體驗、物業服務方面充分考慮業主權益。

　　從地方走向全國，平穩基金迭代2.0版本

　　平穩基金的成功，不僅在于解決了南寧項目的燃眉之急，更在于其模式已經具備推廣的可行性。平穩基金與開封市的合作則已經迭代到了2.0版本，核心創新之處在于資金來源的創新以及引入產業發展思維。

　　梳理可以發現，目前全國保交樓模式主要包括原開發商利用剩余資產“自救”、政府平臺公司收購、AMC收購債權、項目破產重整以及平穩基金模式。

　　在過去三年保交樓攻堅戰中，許多“易消化”的項目已經通過原開發商“自救”、政府平臺公司收購兩種方式得到解決。而對于“硬骨頭”項目，只能通過后三種方式進行解決。

　　平穩基金相關負責人介紹，南寧模式1.0版本主要依靠市屬國有企業出資為主(首期規模30億元)，適用于有一定國有資本實力的城市。2.0版本通過地方政府以實物資產(土地)出資，輔以抵押融資和政府增信的方式，解決了保交樓所需的啟動資金，可為保交樓前期投入提供資金保障，同時也大幅減輕地方財政負擔。

　　與此同時，平穩基金將保交樓任務與地方經濟發展緊密結合，構建新型房地產發展模式，轉型為地方資產運營和產業孵化平臺。

　　平穩基金的成功實踐實現從南寧到開封的跨區域復制與推廣，房地產風險化解模式邁出了從“一地一策”到“可復制、可推廣”的關鍵一躍。

　　該模式的核心競爭力在于，成功構建了一個政府引導、市場主導、法制保障的多元共贏框架;以“保交樓”為底線有力維護民眾權益與社會穩定，通過精準運作與風險隔離確保國有資本穩健回報與保值增值;將紓困過程與區域經濟發展深度綁定推動資源向新興產業和優質領域集中。(范祝香)